Cena obvyklá

Definice obvyklé ceny dle Zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného  majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Definice obvyklé ceny dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách

§ 2 odst. (6) Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena po posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)

Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.

Definice podle IVSC/TEGoVa

Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.

Metodické možnosti určení (odhadu) obvyklé ceny

Porovnávací způsob

Obvyklá (tržní) cena se nejčastěji určuje (odhaduje) porovnáním s obdobnými nemovitostmi, na základě vyhodnocení zrealizovaných prodejů, popř. inzerce. Předpokladem je však dostatečný počet srovnávacích objektů (cenových vzorků), jejich dostatečná podobnost s oceňovanou nemovitosti, znalec musí mít k dispozici údaje o cenách srovnávacích nemovitostí a další potřebné údaje (vlastnosti cenových vzorků) pro vypracování cenového porovnání, jako např. podlahová plocha, zastavěná plocha, technický stav, příslušenství apod.).

Takto zpracovaný posudek pak nejlépe odráží stav trhu a je velmi dobrým důkazem v případě soudního řízení.

Porovnávací způsob je nejvýhodnější pro oceňování pozemků a dále pro oceňování bytů, protože byty jsou si vzájemně většinou velmi podobné a tudíž velmi dobře porovnatelné a většinou v dané lokalitě je na trhu velké množství bytů k prodeji. Poměrně dobře jsou porovnatelné i rodinné domy a chaty.

Složitější je však porovnávání průmyslových budov a areálů vzhledem k jejich různorodosti.

Výnosový způsob

Výnosová metoda se používá u nemovitostí, které mohou poskytovat výnos, tedy u komerčních nemovitostí. Výnosové ocenění může sloužit i pro rychlé ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou.

Kombinace nákladového a výnosového způsobu

Metoda slouží k odhadu obvyklé ceny pomocí kombinace nákladové a výnosové ceny.

Kombinace může být provedena aritmetickým nebo váženým průměrem nákladové a výnosové ceny.

Znalecké posudky, odhady, oceňování nemovitostí a majetku.